수도권 이외의 농어촌주택은 1세대1주택 규제에서 제외해야

동해안과 남해안을 따라 쭉 나 있는 해파랑길과 남파랑길이라는 둘레길을 걷다 보면 아름다운 해변에 그림 같이 멋지게 지은 집들이 많다. 그 집에 사람이 상시 거주하는 것도 있지만 펜션용으로 지은 것도 많다. 특히 경남 남해 해변가에는 펜션용 집들이 엄청 많다. 그러나 펜션의 성수기라고 할 수 있는 토요일이나 일요일에 그 펜션 옆으로 나 있는 둘레길을 걸어보면 텅 빈 펜션이 즐비하다. 시골에는 방치된 폐가도 많다. 시골에 이렇게 빈 펜션이나 빈집이 많은 것은, 펜션등을 많이 이용할 젊은이들이 애를 적게 낳아 가족 나들이가 크게 줄어든 것에도 많은 원인이 있겠지만 1세대1주택에 한해서만 세제상 혜택을 주고 있는 제도에 기인하는 바도 크다.

우리나라는 주택은 거주 수단이지 투기 수단이 아니라는 주장 때문에 수도권에 있든 농어촌에 있든 불문하고 그 주택은 모두 1세대1주택 규제에 해당하는 주택으로 본다. 1세대가 1주택을 초과하여 보유할 경우에는 양도소득세ㆍ종합부동산세ㆍ취득세ㆍ상속세 등을 과세할 때 불이익이 매우 크다. 특히 양도소득세를 과세할 때 그 불이익이 두드러진다. 농어촌주택에까지 1세대1주택 제도를 적용함에 따라 세 부담상으로 나타나는 문제점을 인정하여, 수도권ㆍ도시 이외의 읍ㆍ면 지역에 소재하고 주택가액(부수토지 가액 포함)이 기준시가로 3억원(한옥은 4억원)을 초과하지 않는 1채의 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 종전 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 과세할 때 그 농어촌주택은 1세대의 소유 주택에 해당하지 않도록 조세특례제한법에서 특례를 인정하고 있지만 그 범위가 너무 좁다.

시골에 있는 주택에 대해서까지 1세대1주택 규제가 적용되기 때문에 시골에 빈집이 많이 늘어나는 현실을 인식하여, 금년 9월에 원희룡 국토교통부 장관은 농어촌주택에는 1세대1주택 규제를 풀어야 한다고 밝혔다. 원 장관은 수도권 인구가 지방에 집을 갖게 해서 4일은 도시에서, 3일을 농어촌에서 생활할 수 있도록 하고, 인구 개념도 주민등록인구가 아니라 생활인구 개념으로 바꾸어야 한다고 했다. 인구정책 전문가인 조영태 서울대 교수도 주민등록인구 기준의 인구감소와 지방소멸은 정해진 미래인 만큼 통근ㆍ쇼핑ㆍ관광 등 체류에 근거한 생활인구 기반 정책을 통해서 지방 성장 잠재력을 향상시켜야 한다고 말한다. 실제로 제주, 강릉, 청주, 천안, 목포, 포항 등은 20ㆍ30대 생활인구가 정주인구보다 많은 것으로 조사되고 있다.

금년 3월에는 도시지역의 급격한 부동산 가격 상승과 전반적인 소득수준의 향상으로 농어촌지역에 소재한 별장을 더 이상 특정 계층만이 소유하는 사치성재산으로 인식하지 않고 있는 국민들의 의식변화를 고려하여 별장에 대해서 취득세와 재산세를 중과해 오던 제도를 폐지하였다. 아름다운 해변가의 그림 같은 집이 아니라 일반 농어촌 지역에 도시 사람이 주말용 주택을 갖고 있기만 해도 이를 사치성 재산인 별장으로 보아 취득세와 재산세를 중과해 오던 그 동안의 세제에 큰 변화이다. 그동안 해변가 등 경치좋은 곳에 대기업이 대규모 연수원 등을 지어서 직원 휴양용으로 사용하는 경우에는 주택(별장)이 아닌 것으로 보아 중과세 하지 않으면서 중소기업이 1채의 주택을 직원 연수용 등의 명목으로 갖고 있어도 이를 연수용이 아닌 별장(주택)으로 보아 중과세 해 오던 별장에 대한 차별적 중과세 행태에서 이제 벗어나게 되었다.

별장에 대한 중과세 제도를 철폐한 정책의 취지가 일관성을 갖도록 농어촌에 있는 펜션 등을 도시 사람들이 세컨드 하우스로 구입하여 토ㆍ일요일과 공휴일에 그 펜션 등에 가서 생활할 수 있게끔 양도소득세 등 과세 시 1세대1주택 규제를 풀어야 한다. 이렇게 하는 것은 결코 도시에 사는 부자들을 위한 제도가 아니라 농어촌에 주택을 보유하고 있는 농어촌 주민을 위한 제도이다. 현실적으로 농어촌 주택을 구입할 경제력을 갖춘 사람은 대부분 도시 사람인 점을 감안하면 그렇다.

시골에 펜션 등 주택을 갖고 있는 사람의 입장에서는 그 주택을 팔려고 해도 노령화가 심각한 농어촌 사람 중에 이를 살 사람이 없는 게 현실이다. 그럼에도 불구하고 이용자가 없어 관리비용은 나가는데 매년 재산세 등 세금은 부과되고, 팔 수도, 갖고 있을 수도 없어 진퇴양난에 빠진 농어촌 사람들이 많다. 실제로 경매에 나온 펜션이 엄청 많고 감정가보다 훨씬 낮은 가액인데도 낙찰이 되지 않는 경우도 많다. 농어촌주택을 1세대1주택의 규제에서 제외해서 이렇게 진퇴양난에 빠진 농어촌 주민들의 숨통을 열어 줄 필요가 있다. 쉬운 방법 중 하나가 수도권 이외의 지역에 있는 농어촌주택은 1세대1주택의 규제대상에서 제외하는 것이다. 인구가 줄어들고 급격히 노령화되고 있는 농어촌에 있는 주택은 더 이상 투기수단이 아니다. 수도권 이외의 지역에 있는 농어촌주택에 대해서는, 이제는 주택이 더 이상 투기 수단이 되면 안 된다는 도그마에서 벗어날 때다.

2023. 12. 18

바른사회시민회의